SUDSKI VEŠAK GRAĐEVINSKE STRUKE

Pri proceni vrednosti nekretnine, koristi se skup znanja kojim sudski veštak raspolaže a na bazi svog iskustva, koristeći naučne pristupe i metodologije, određuje prodajnu cenu nekretnine. U tom postupku, koji je složen, je uključeno mnoštvo činioca koji zajedno utiču na vrednost konkretne nekretnine. Od svrhe procene zavise metode koje će se primenjivati kao i činioci koji će se uzeti u obzir. Treba naglasiti da je poželjno kombinovati više različitih metoda. U postupku procene vrednosti nekretnine, osnovna pretpostavka je objektivnost procenitelja i odsustvo konflikta interesa, a njegova najbitnija aktivnost svakako je primena odgovarajućih pristupa i metoda procene. U stručnom smislu, ovo je uža delatnost veštačenja obzirom na ogromnu oblast građevinarstva pa sudski veštak, građevinske struke, može biti od ključnog značaja u nekim pravnim slučajevima analizirajući činjenice od tehničkog značaja a koje su zasnovane na zdravim principima inženjerstva. Takođe, može analizirati planove i pratiti njihovu realizaciju tokom izgradnje, usklađujući ih sa pravilima i propisima.

Na osnovu gore navedenog a koristeći višegodišnjem iskustvo u raznim oblastima građevinarstva, kao važanan faktor pri veštačenju, spreman sam da pružim sledeće usluge:

  • Procena stanova i kuća
  • Procena lokala i poslovnih prostora
  • Procena vrednosti zemljišta
  • Procena vrednosti industrijskih objekata
  • Hipotekarna procena
  • Procena tržišne vrednosti objekata
  • Analiza troškova izgradnje
  • Procena vrednosti usluga u visokogradnji
  • Obezbeđenje dokaza za sporove i parnice u oblasti niskogradnje (licenca 415)
  • Obezbeđenje dokaza za upis u list nepokretnosti
  • Obezbeđenje dokaza pri utvrđivanju stvarnih površina stambenih prostora
Advertisements

PROCENE I METODOLOGIJE NJIHOVIH IZRADA

Procena imovine se zasniva na Uredbi o metodologiji za procenu vrednosti kapitala I imovine (Sl. Glasnik RS br. 45/2001), Uputstvu o načinu primene metode za procenu (Sl. Glasnik br. 57/2001) I Međunarodnim računovodstvenim standardima MRS 40 (Sl. Glasnik br. 16/2008), a obuhvata sledeće parametre:

  • Identfikaciju imovine čija se vrednost procenjuje
  • Proveru vlasništva
  • Definisanje karakteristika (površina, loikacija, namena, kvalitet, izvedene adaptacije, stepen amortizacije)
  • Utvrđivanje osnovne vrednosti imovine – fer tržišne vrednosti, koja predstavlja iznos za koji se neko sredstvo može razmeniti između informisanih voljnih strana u okviru nezavisne transakcije na istoj lokaciji, a to su obično trenutne cene na aktivnom tržištu za sličnu nekretninu na istoj lokaciji i pod istim uslovima. Ukoliko na aktivnom tržištu nema tekućih cena, razmatraju se informacija iz raznih izvora:
  • Trenutne cene na aktivnom tržištu za nekretnine čiji su priroda, stanje ili lokacija različiti, korigovane da bi odražavale ove tazlike
  • Na manje aktivnim tržištima, cene iz bliske prošlosti da odraze sve promene ekonomskih uslova.

Uzimajući u obzir sistematsku analizu elemenata koji utiču na vrednost same nekretnine, vrši se izrada njene procene. Pri tome se koriste sledeće metode:

  • Pristup direktnog upoređivanja prodajnih cena
  • Prinosni pristup
  • Troškovni pristup
  1. Pristup direktnog upoređivanja prodajnih cena

Zasniva se na informacijama prikupljenim sa tržišta, o kupoprodajnim transakcijama ili pak cena iz ponuda za imovinu koja može da se uporedi sa imovinom čija se vrednost procenjuje. U postupku procene, neophodno je izvršiti i određeno korigovanje vrednosti za sva bitna odstupanja imovine koja se vrednuje, od one imovine sa kojom se vrše poređenja.

Procenjena vrednost, prema standardima fer tržišne vrednosti, se definiše kao cena po kojoj bi se mogla obaviti kupoprodajna transakcija između zainsteresovanih prodavaca i zaintresovanih kupaca, u uslovima kada ni jedna ni druga strana nisu pod prinudom da prodaju odnosno da kupe imovinu koja je predmet transakcije i u kojima obe strane raspolažu odgovarajućim saznanjima i relevantnim činjenicama.

Pri tom treba imati u visu da cena koja bi bila postignuta prilikom kupoprodaje procenjene imovine može značajno da se razlikuje u odnosu na procenjenu fer tržišnu vrednost usled motivacije stranaka u transakciji, pregovaračke sposobnosti svake od strana, uslova finansiranja i drugih uslova koji bi bili specifični za transakciju. Ovaj metod se obavezno koristi kod procne stambenih objekata iz razloga što su stanovi lako utrživi.

  1. Prinosni pristup

Ovim pristupom se podrazumeva konverzija ugovorenih ili očekivanih budućih dohodaka od vlasništva nad imovinom u sadašnju procenjenu vrednost, što se ostvaruje kroz proces kapaitalizacije. Ukoliko je objekat predmet iznajmljivanja u momentu procene, koriste se podaci o očekivanoj renti. Ovaj metod se obavezno koristi kod procene magacinskog i poslovnog prostora.

  1. Troškovni pristup

Ovaj metod se koristi kod slučajeva kada je imovina teško utrživa ili se ne može iznajmiti a bazira se na utvrđivanju cene nove gradnje tj. troškova zamene odgovarajuće nepokretnosti, uključujući troškove građenja, investiciono-tehničke dokumentacije, naknade za uređenje građevinskog zemljišta, naknade za priključenje na mreže i pripadajuće instalacije. Pri ovako dobijenim vrednostima, vrši se umanjenje za realni otpis objekta da bi se dobila sadašnja procenjena vrednost. Metod ima svoju primenu najčešće kod procne vrednosti objekta koji su specifični i za koje je teško naći uporedive podatke sa tržišta o kupoprodaji ili iznajmljivanju.

ZAKONSKA REGULATIVA

Način i postupak utvrđivanja tržišne vrednosti nepokretnosti regulisani su sledećim propisima i zakonima:

  • Zakonom o prometu nepokretnosti („Sl. Glasnik RS“ br. 42/98)
  • Zakonom o privatizaciji („Sl. Glasnik RS“ br. 3)
  • Uredbom o metologiji za procenu vrednosti kapitala i imovine („Sl. Glasnik RS“ br. 45/01 i 45/02)
  • Uputstvom o načinu primene metoda za procenu vrednosti kapitala i imovine i načina iskazivanja procenjene vrednosti kapitala („Sl. Glasnik RS“ br. 57/01)
  • Pravilnikom o načinu utvrđivanja osnovice poreza na imovinu na prava nepokretnsoti („Sl. Glasnik RS“ br. 38/01)
  • Zakonom o planiranju i izgradnji („Sl. Glasnik RS“ br. 72/09)
  • JUS U.C2. 100.200 (od 27.05.2002) Saveznog zavoda za standardizaciju
  • Ostalim propisima koji definišu izvođenje radova u građevinarstvu.

Sudski veštak

Sudski veštak je stručno lice koje ispunjava formalne i suštinske uslove da može da se bavi ovim odgovornim i časnim poslom pri čemu je on saradnik suda i sudije pa tako svojim stručnim nalazom i mišljenjem pruža pomoć sudu kako bi se utvrdila istina i na osnovu konkretnih činjenica, otvorila ili zaključila raprava. Pred sudskim veštakom je obaveza da postavljeni zadatak obavi u sklasdu sa raspoloživom dokumentacijom i na osnovu stručnog znanja i moralnih načela sačini valjani izveštaj sa nalazom i mišljenjem.

Na osnovu Zakona o uslovima za obavljanje poslova veštačenja, član 2, polsove veštačenja predstavljaju aktivniosti čijim se obavljanjem, uz korišćenje naučnih, tehničkih i drugih dostignuća, pružaju sudu, ili drugom organu koji vodi postupak, potrebna stručna znanja koja se koriste prilikom utrvrđivanja ocene ili razjašnjenja pravno relevantnih činjenica.

OSNOVNI ELEMENTI ZA PROCENU VREDNOSTI GRAĐEVINSKIH OBJEKATA

Osnovu procene tržišne vrednosti svih objekata, čini postojeća dokumentacija koja je prezentovana od strane naručioca kao i važeći propisi kojima se regulišu procene vrednosti i snimanja tj. uvid u dotični objekat. Da bi procena tržišne vrednosti nekog objekta bila sveobuhvatnija obavezno se uzimaju u obzir sledeći elementi: površina i lokacija objekta; funkcionalnost i namena; kvalitet i stepen istrošenosti tj. sadašnje stanje objekta; izgrađenost infrastrukture vezane za objekat i kompleks u celini.